简介

2018年12月7日财政部发布了关于修订印发《企业会计准则第21号——租赁》的通知 （以下简称为“新租赁准则”或“新准则”）之后，实务界对该准则的概念与潜在影响已经进行了很多讨论。本质上该修订是与《国际财务报告准则第16号——租赁》（以下简称IFRS16）的趋同，IFRS16是国际会计准则理事会（International Accounting Standards Board ，简称IASB）于2016年1月修订发布，并自2019年1月1日起实施，其核心变化为取消了对于承租人关于融资租赁于经营租赁的分类。IFRS16要求承租人对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁例外）确认为租赁资产和租赁负债，并确认折旧于利息费用。

根据关于修订印发《企业会计准则第21号——租赁》的通知的规定：

一、在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。

二、母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于其同时执行我部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和2017年7月5日印发的《企业会计准则第14号——收入》的日期。

三、执行本准则的企业，不再执行我部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发〈企业会计准则第1号——存货〉等38项具体准则的通知》（财会〔2006〕3号）中的《企业会计准则第21号——租赁》，以及我部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发〈企业会计准则——应用指南〉的通知》（财会〔2006〕18号）中的《〈企业会计准则第21号——租赁〉应用指南》。

这意味着2019财年，境内外同时上市或境外上市适应IFRS16标准的企业2019财年财务报告必须采用新准则。而母公司或子公司在境外上市并遵照国际会计准则编制财务报表的企业则拥有自行选择是否提前执行的权力，对于先前经营租赁较大的企业，该项决定将会显著影响其本年财报的数据。本文将会着重讨论新租赁准则修订的主要内容，以及其潜在的影响。

完整版的《企业会计准则第21号——租赁》准则全文：点击下载《企业会计准则第21号——租赁》.doc

新租赁准则修订的主要内容

新租赁准则将大部分租赁计入资产负债表内（短期租赁和低价值资产租赁例外），因此所有在业务中使用租赁资产经营的企业所报告的资产和负债都将会上升，这些行业包括了航空业（租赁飞机）、零售业（租赁店铺）、房地产业（房地产租赁，符合短期租赁确认豁免的房地产租赁例外）等等。租赁的规模越大，对财务报表关键指标的影响也就越大。其中涉及到的财务报告指标包括了：资产负债比率/杠杆比率、资产周转率、流动比率、营业利润/息税前利润EBIT、息税折旧及摊销前利润EBITDA以及利息保障倍数。整体而言，对于承租人的影响远大于出租人。

对于承租人来讲，会计师需要调整财务报表来将原先不计入资产负债表内的租赁，使用统一的方法计入资产负债表内，并承担该标的资产所产生的折旧和利息（即租赁费用=标的资产折旧+融资利息）。从准则制定的角度，新准则认为之前被视为经营租赁的项目之所以需要调整为融资租赁，是因为租赁费用远高于标的资产的折旧，这一部分的差额实际应当被视为资产出借方对承租方的融资行为，因此应当纳入表内体现企业实际的资产负债情况。

表1：所有重大租赁都要被计入资产负债表内

对于拥有经营租赁的企业，其资产负债将同时增加。随着本金逐年的偿还，利息费用将会逐年减少，折旧费用保持不变，因此会产生前高后低的总租赁费用。先前如果每期租赁费用金额不变的经营租赁转为融资租赁入表，则类似于我们买房找银行进行等额本息带宽（即每月的本金+利息之和相等），利息随着本金偿还逐年减少。

假设，某企业的经营租赁集中于租赁周期的前半段，其当期的融资租赁费用将会大于其之前的租赁费用，从而导致息税折旧及摊销前利润EBITDA增加（先前计入租赁费用，现在计入折旧+利息，导致EBITDA增加），每股收益减少（前半段租赁周期，由于总租赁费用前高后低，导致每股收益下滑），总资产增加（租赁资产入表导致总资产增加），净资产减少，资产负债比率上升（资产负债同增同减，比如50/100 同增减50，即100/150=2/3 > 50/100 =1/2），利息保障倍数和资产周转率下滑。

而反过来，假如某企业的经营租赁集中于租赁周期的后半段，适应新准则反而会使其每股收益上升。原因便在于融资租赁的总租赁费用前高后低，在租赁周期的后半段租赁费用将会低于经营租赁。因此，对于母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，是否选择提前适应新准则将会产生重大影响。对于这些企业之间，由于适应准则的时间不同，当期横向对比同类企业财务指标较为困难。

新租赁准则完善了租赁的定义

新租赁准则给予了租赁新的定义：

租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

——《企业会计准则第21号——租赁》第一章 第二条

根据新准则 第二章 第一节 第四条,

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

说明了新准则更加关注到底是谁控制了资产，从而判断是否为租赁或者包含租赁。承租人需要识别应将租赁付款额计入租赁负债的所有租赁，并确定后续是否需要就租赁付款额的变动进行重新评估。

此外，新租赁准则还规定了其范畴适用于所有租赁，但下列各项除外：

（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

——《企业会计准则第21号——租赁》第一章 第三条

与此同时，新准则也规定了对合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用本准则第十二条的规定进行会计处理，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

——《企业会计准则第21号——租赁》第二章 第二节 第九条

承租人会计处理由双重模型改为单一模型

根据新租赁准则规定，承租人不在需要进行租赁分类测试，也就是说不需要将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而采取统一的会计处理模型，将所有租赁均确认为使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用。短期租赁（小于或等于12个月，包含购买权的租赁不属于短期租赁）和低价值资产租赁（根据IFRS16 规定为小于等于5000美元，《企业会计准则第21号——租赁 》并未给予具体金额规定）除外，即以简化方式进行处理，不确认资产和负债。

新租赁准则 承租人的计量

新租赁准则第三章 第一节定义了使用权资产（承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利），租赁开始日（出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期），租赁期（承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间，其中涉及到承租人有权终止租赁的选择权，如果合理估计不会行使该选择权的则租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间），以及初始计量金额。

租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。

租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。

承租人增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。

——《企业会计准则第21号——租赁》第三章 第一节 第十七条

《企业会计准则第21号——租赁 》中对于租赁负债初始金额的描述非常复杂，而我们可以简单将上面这段理解为：

租赁负债=租金现值+租赁期结束时预计支付款项的现值

即从负债定义角度将租赁负债刨析为：租赁导致的企业未来经济利益的流出。

而使用权资产的定义也是基于租赁负债的金额和定义基础上，考虑出租方提供的租赁激励、承租人的初始费用以及承租人达到预定使用状态的花费所定义的。

使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括：

（一）租赁负债的初始计量金额；

（二）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

（三）承租人发生的初始直接费用；

（四）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。

承租人应当按照《企业会计准则第13号——或有事项》对本条第（四）项所述成本进行确认和计量。

租赁激励，是指出租人为达成租赁向承租人提供的优惠，包括出租人向承租人支付的与租赁有关的款项、出租人为承租人偿付或承担的成本等。

初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。

——《企业会计准则第21号——租赁》第三章 第一节 第十六条

上述准则描述的非常复杂，其实就是:

租赁负债-租赁激励+承租人初始费用+达到预定可使用状态花费=使用权资产

此外，新租赁准则还明确规定发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，承租人应当将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
（一）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
（二）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

——《企业会计准则第21号——租赁》第三章 第二节 第二十八条

出租人的会计处理

在新租赁准则的模式下，出租人的会计处理方式扔类似于现行做法，即进行租赁分类测试，并划分为融资租赁和经营租赁。

租赁分类测试：

出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
租赁开始日，是指租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。
融资租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。
经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。
在租赁开始日后，出租人无需对租赁的分类进行重新评估，除非发生租赁变更。租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更或发生承租人违约等情况变化的，出租人不对租赁的分类进行重新评估。

——《企业会计准则第21号——租赁》第四章 第一节 第三十五条

在该项新准则下承租人与出租人的会计模式并不一致，审计人员对于租赁负债的函证以及企业之间的对账可能相对非常复杂。

售后租回的会计处理

新租赁准则改变了售后租回交易的会计处理办法，实际上使得售后租回作为表外融资结构的方法不在可行。

为确定售后租回交易的核算，企业首先需要判断 卖方兼承租人向买方兼出租人初始转让标的资产的行为是否构成一项销售 。

承租人和出租人应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

——《企业会计准则第21号——租赁》第五章 第五十条

备注：

若销售不是按公允价值达成或者租赁付款额与市价不符，则需要作出调整。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；出租人应当根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据本准则对资产出租进行会计处理。

如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则企业应当将销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时，承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失，出租人按市场价格调整租金收入。

在进行上述调整时，企业应当基于以下两者中更易于确定的项目：销售对价的公允价值与资产公允价值之间的差额、租赁合同中付款额的现值与按租赁市价计算的付款额现值之间的差额。

——《企业会计准则第21号——租赁》第五章 第五十一条

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理；出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

——《企业会计准则第21号——租赁》第五章 第五十二条

根据上述规定，售后租回对于承租人来讲，无论如何都会体现为表内的负债，从而达到监管的需求。

出租人报告披露

旧租赁准则仅要求出租人披露各类出租资产账面价值。而新租赁准则则要求出租人增加对相关租赁收入及未折现租赁收款额等信息的披露。

出租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：

（一）销售损益、租赁投资净额的融资收益以及与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入；

（二）资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额，以及剩余年度将收到的未折现租赁收款额总额；

（三）未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表。

——《企业会计准则第21号——租赁》第六章 第二节 第五十七条

出租人应当在附注中披露与经营租赁有关的下列信息：

（一）租赁收入，并单独披露与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入；

（二）将经营租赁固定资产与出租人持有自用的固定资产分开，并按经营租赁固定资产的类别提供《企业会计准则第4号——固定资产》要求披露的信息；

（三）资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额，以及剩余年度将收到的未折现租赁收款额总额。

——《企业会计准则第21号——租赁》第六章 第二节 第五十八条

此外，出租人还需要根据财报需求，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。

过渡期的衔接规定

新租赁准则对于衔接上允许企业沿用此前对合同是否为租赁或包含租赁所作的评估。如果选择不重新评估，企业应当在财务报表附注中披露该事实，并对前述所有合同采取同一处理方式（即对此前的合同不重新评估）。

承租人可以选择追溯调整法或经修订的追溯法来应用新准则。一旦作出决定，承租人应将选用的方法一致地应用于所有租赁。

承租人应当选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理，并一致应用于其作为承租人的所有租赁：

（一）按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理。

（二）根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。采用该方法时，应当按照下列规定进行衔接处理：

1. 对于首次执行日前的融资租赁，承租人在首次执行日应当按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。

2. 对于首次执行日前的经营租赁，承租人在首次执行日应当根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：

   （1）假设自租赁期开始日即采用本准则的账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）；

   （2）与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。

3. 在首次执行日，承租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，对使用权资产进行减值测试并进行相应会计处理。

——《企业会计准则第21号——租赁》第七章 第六十一条

实务中，由于追溯调整法所设计的调整过于复杂，大多数承租人可能倾向于调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息（在IFRS 16中即经修订的追溯法）。后者无需重述比较财务信息，并且可以仅使用当期信息，在实务中也更为可行。然而，弊端在于将会降低企业的财务信息可比性，此影响将会持续到需要首次执行日存在的所有租赁均已到期。

参考文献：